Por David Stephenson
Mantener pisos de concreto pulido no es una ciencia de cohetes. Pero hay una ciencia. Como consultor independiente, la mayor parte de mi tiempo de negocio se dedica a ayudar a los minoristas a administrar sus programas de cobertura de pisos. Regularmente ayudo con las especificaciones y el control de la calidad de la instalación, pero el mantenimiento es, con mucho, el lugar donde paso la mayor parte de mi tiempo.
El concreto pulido en su forma actual ha existido durante unos 15 años en los Estados Unidos.
Durante mucho tiempo, el proceso de pulido mecánico se ha vendido a los consumidores como un piso de «mantenimiento libre». Que yo sepa, no hay nada en el mundo sin mantenimiento.
En general, los empresarios e instaladores realmente no tienen una buena comprensión de cómo el mantenimiento es parte de su trabajo. Cuando un minorista prevé una cubierta de piso de concreto pulido, el mantenimiento es generalmente el factor del motor.
VCT vs concreto pulido
En el mundo minorista, el VCT (baldosas de composición de vinilo) sigue siendo la cubierta del piso dominante. Un piso de máquina virtual cuesta $ 3.00 por pie que se instalarán en promedio en todo el país. El VCT estándar debe ser encerado, porque el acabado proporcionado por la fábrica no dura mucho como la superficie portátil.
Mantener pisos de concreto pulido para VCT cuesta un promedio de $ 2.00 por pie por año. El costo del mantenimiento incluye la limpieza del suelo todas las noches, aficionando regularmente el suelo para eliminar los rasguños del tráfico de peatones y los servicios regulares y de cera.
El concreto pulido tiene un costo de instalación promedio de $ 5.00 por pie en un entorno de renovación.
Si se instala en el momento de una renovación (en comparación con la nueva construcción que generalmente tiene un precio más barato) en el concreto pulido cuesta $ 2.00 más por pie para instalarse, pero un buen programa de mantenimiento para el concreto pulido tiene un costo promedio de $ 1.00 por pie por año. En dos años, se ha recuperado la diferencia en los costos de instalación. Desde este momento, el mantenimiento del suelo realmente ahorra dinero para el cliente.
En general, el VCT dura de siete a diez años antes de deteriorarse hasta el punto en que debe reemplazarse. La eliminación de VCT cuesta un promedio de $ 1.50 por pie cuadrado. Agregue el retiro al costo de instalación de $ 3.00 y obtendrá un costo de retiro y reemplazo de $ 4.50 por pie.
El concreto pulido nunca debe rehacerse por completo y no hay retirada.
El precio promedio renovado para un piso de concreto pulido es de $ 1.50 por pie. Es un ahorro de $ 3.00 por pie cada diez años por encima de los ahorros de $ 1.00 por año del mantenimiento estándar.
Para darle una comparación del mundo real, veamos una tienda de comestibles.
La tienda promedio tiene 45,000 pies cuadrados del piso de ventas, 35,000 pies cuadrados de los cuales están en exhibición (no debajo de estantes o pantallas).
Esta tienda gastará $ 135,000 ($ 3.00 por pie por 45,000 pies) inicialmente para instalar el VCT, luego en los próximos diez años, gastarán un total de $ 700,000 (área expuesta de 35,000 pies por $ 2.00 por pie) en mantenimiento. Cuando llegue el momento de reemplazar su CVC, gastarán $ 202,500 adicionales ($ 4.50 por 45,000 pies) para la extracción y el reemplazo. Por lo tanto, el costo total de su piso VCT es de $ 1,037,500 en diez años.
El suelo de concreto pulido les costaría $ 225,000 (45,000 pies por cada $ 5.00 por pie) para instalar, luego durante diez años, gastarán $ 350,000 (35,000 espacios expuestos de $ 1.00 por pie por año) para mantener sus suelos.
A las diez, tienen que renovar el suelo para que gasten $ 67,500 adicionales (45,000 pies por cada $ 1.50 por pie) para devolver el suelo al lugar donde estaba en construcción. El costo total de diez años es de $ 642,500. El concreto pulido permitió la tienda $ 395,000 durante diez años. Esto se llama retorno de la inversión o el retorno de la inversión. Es el único conductor más grande de revestimientos de piso de concreto pulido.
Este modelo solo funciona si el piso de concreto pulido está bien terminado mecánicamente para que pueda mantenerse correctamente.
Recientemente examiné treinta tiendas para un minorista. Entre las tiendas que examiné, aproximadamente dos tercios no estaban lo suficientemente bien terminados mecánicamente para mantenerse utilizando procedimientos normales.
Los pisos parecían aburridos, sostenían la suciedad y la mugre, y en algunos casos problemas de seguridad debido a la fabricación. Como industria, si queremos sobrevivir, no podemos transformar pisos como este al cliente. Cuando lo hacemos, los grupos de operaciones (que son el poder real) están frustrados y comienzan a presionar para alejarse del concreto pulido.
Si el precio que el cliente está dispuesto a pagar no le permite instalar adecuadamente un «sistema completamente tratado de siete a nueve etapas y tierra», en mi opinión hay varias opciones. Explique el rey al cliente y muestre que el valor de su proceso completo es una opción.
Una segunda opción es definir claramente sus planes para el sistema a un costo menor y hablar sobre el costo del ciclo de vida de la ruta más barata.
La tercera opción es alejarse de este proyecto. Créeme, sé que es difícil alejarse de los ingresos potenciales, pero si un proyecto no se lleva a cabo adecuadamente, la pérdida de ingresos que resulta de varios proyectos futuros no será sostenible para su negocio o para la industria a largo plazo.
En los últimos años, he visto este escenario jugar con varios minoristas. En lugar de agregar millones de pies cuadrados de concreto pulido en los trabajos disponibles, los minoristas hacen algunos pisos, se dan cuenta de que no disparan el retorno de la inversión y regresan a VCT.
No te invites a pensar que el aspecto del concreto pulido se vende en sí mismo. El VCT es mucho más fácil de controlar la apariencia, especialmente en una situación de renovación. La ventaja de los pisos de concreto está en ahorros en la parte inferior de la línea de gasto. El mantenimiento de las cubiertas de piso está íntimamente vinculado a nuevos proyectos en construcción.
Mantener pisos de concreto pulido a largo plazo
Para que la industria del concreto pulido sobreviva y florezca, el mantenimiento a largo plazo debe tomar grandes pasos hacia la estandarización y la facilidad de uso. Los mejores productos de mantenimiento para pisos de concreto pulido son fabricados hoy en día por compañías químicas que ya están en el sector de concreto.
Algunas de las grandes compañías químicas de construcción hacen limpiadores que contienen densificadores y colores. Estos limpiadores no graban la superficie del concreto, pero siempre hacen un excelente trabajo para eliminar la grasa. Estos son extremadamente importantes cuando se hacen cargo de un piso de concreto pulido, en particular en entornos minoristas.
Actualmente, estos productos químicos están disponibles directamente del fabricante o a través de las compañías de suministro de construcción.
El problema es que los empresarios de conserje generalmente no realizan sus compras de proveedores de construcción, compran más bien a los proveedores de conserjería y no intentan encontrar un fabricante para comprar directamente.
En la industria de la construcción, los empresarios encuentran proveedores que les gustan y les compran regularmente. Los empresarios de conserje también siguen el mismo proceso de compra. Tienen proveedores de los que han estado comprando durante mucho tiempo y un cambio es difícil. Para que el mantenimiento del concreto sea tratado, una de las dos cosas debe suceder con respecto a la cadena de suministro químico.
Mantener pisos de concreto pulido con tratamientos de calidad.
El fabricante de productos químicos de conserjería actual debe hacer que los limpiadores sean más efectivos para eliminar la grasa, mantener el brillo y la reposición en la protección de las manchas o los fabricantes de productos químicos de concreto pulido deben hacer un trabajo mucho mejor para aplacar sus productos en las compañías de suministro de conserjería para que estos productos químicos sean más fácilmente accesibles para los emprendedores.
Los fabricantes de productos químicos actuales deberán considerar el empaque de sus productos de limpieza. Las empresas que hacen limpiadores de conserjería de todo tipo han entendido durante mucho tiempo que si se usa demasiado o muy poco de su producto, los resultados cambian considerablemente. La mayoría de los fabricantes más grandes ofrecen sistemas de «control de porciones» para garantizar que se utilice la cantidad correcta de productos químicos.
Un solo fabricante de productos químicos de hormigón pulidos actuales abordó el problema que conozco. Como no es razonable instalar nuevos sistemas de control de porciones en cada tienda, un químico se empaqueta en paquetes de un solo uso con cantidades previas a la medición.
Conozco a otro fabricante que también trabaja para un mejor sistema. El método de entrega estándar son cubos de productos de cinco galones. Es imposible medir correctamente la cantidad correcta de limpiador usando un cubo de cinco galones y verter el limpiador en un purificador automático o un paquete de trapeador.
Si se utilizan cantidades inapropiadas de limpieza, esto afectará el costo del ciclo de vida de varias maneras y erosiona algunas de las ventajas que tiene el concreto pulido en otros tipos de pisos.
La necesidad de que el emprendedor discuta el mantenimiento
Como emprendedor, cuando termina un proyecto, una de las cosas más importantes que puede hacer es discutir el mantenimiento con su cliente. No solo tenga una conversación corta. Invierta un poco de tiempo y cree un documento de mantenimiento simple que pueda enviar un correo electrónico a todos los involucrados en el proyecto. Esto incluye propietarios, empresarios y arquitectos.
Recomiende los limpiadores que correspondan a su densificador y su protección contra manchas para que se pueda implementar un solo sistema en todas partes. El cliente lo apreciará mucho.
También configure un breve curso de capacitación para su cliente. Al hacerlo, al menos si usan limpiadores que no se recomiendan, puede recordarles y mostrarles lo que se ha proporcionado cuando se terminó el proyecto.
Gire un piso a un cliente sin programa de mantenimiento es como construir un automóvil y venderlo sin un manual.
Puede construir un automóvil excelente, pero si el propietario no cambia el aceite, usa el combustible adecuado y realiza el mantenimiento de rutina normal, el automóvil no permanecerá operativo por mucho tiempo. Un piso de concreto pulido es de la misma manera.
Mantener los pisos de concreto pulido es la razón principal por la cual los proyectos están disponibles para la construcción, así que tómese el tiempo para hacer su parte para ayudar a los clientes a mantener. Ya sea que sea un cliente, emprendedor general, emprendedor, fabricante o proveedor, hay cosas clave que puede hacer para ayudar a que el mantenimiento avance en esta industria.
Nota: David Stephenson es presidente de Polished Concrete Consultants, LLC. Se puede adjuntar a david@polishedconsultants.com.
