Obtener la luz verde de una autoridad local para construir una casa o hacer cambios significativos en su casa existente dependerá de obtener una aprobación necesaria. Para respaldar las mejores posibilidades de éxito, deberá beneficiarse de un aviso de permiso de construcción bien informado antes de enviar una solicitud.
1. El conocimiento de la región es imprescindible
El portal de planificación en el sitio web de su autoridad local y Google Maps son herramientas útiles para determinar el tipo de proyectos que han obtenido autorización en el campo que le interesa.
Puede buscar documentos de planificación y decisiones para direcciones específicas en el portal de planificación y echar un vistazo al trabajo resultante en las tarjetas de aire de Google.
Los precedentes anteriores son una buena señal, pero no garantizan que sus planes específicos serán aceptados. Entonces, si su decisión de comprar un sitio o una casa depende de la posibilidad de construir una casa o extensión considerable, asegúrese de obtener asesoramiento experto antes de comprometerse.
Puede contratar a un arquitecto para que realice un estudio de factibilidad, que se puede hacer antes de comprar la propiedad y debe costar hasta £ 1,000. Analizarán las condiciones específicas del Sitio y aconsejarán si es probable que su idea se dé.
«Nuestra práctica examina el contexto de la planificación cuando consideramos nuestro enfoque para establecer una aplicación para hacer una aplicación», explica la arquitecta Emma Perkins de Emil Eve Architects. «Las solicitudes de planificación locales más recientes, incluidos los dibujos y la toma de decisiones, están disponibles en línea, por lo que es posible ver lo que la autoridad local ha otorgado en la región y lo que han rechazado».
La planificación de este chalet de una habitación en Herefordshire by Akin Studio requería que el edificio no sea visible a 1,000 metros de distancia. Foto: David Grandorge
2. La experiencia es invaluable
La contratación de un arquitecto para establecer planes, llevar a cabo encuestas y enviar su solicitud de planificación puede ser costosa, pero su conocimiento puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso.
Las tarifas de los arquitectos por una extensión pueden alcanzar alrededor del 10% del costo general de construcción y el 7% para una casa, pero también es posible negociar una suma global definida al comienzo del proyecto. «Para evitar las trampas, obtenga un buen arquitecto a bordo», explica la arquitecta Katerina Spetsiou de la arquitectura del escenario.
«Asegúrese de invertir en alguien que conozca el sistema de planificación, porque podrá navegarlo, mirar las políticas y aprovechar al máximo su dinero». Busque una práctica aprobada en su región utilizando la base de datos de British Architects (RIBA) o visite el Comité de Registro para Arquitectos.
Si elige que se elaboren planes y seleccione un consultor de planificación usted mismo, asegúrese de que sean un miembro aprobado del Royal City Town Planning Institute.
Esta casa de tres dormitorios en el sureste de Londres por Satisfy Jassal Architects tardó 14 meses en obtener el consentimiento de la planificación debido a problemas de confidencialidad. Foto: Richard Chivers
3. La primera encuesta puede suavizar el camino
La aplicación previa es una forma de mostrar su diseño a su autoridad local para comentarios antes de presentar oficialmente una solicitud de planificación completa. Esta es una buena idea para planes inusuales o potencialmente controvertidos: estos podrían incluir un diseño particularmente distintivo, un plan para una casa o una extensión donde no hay precedentes o construcción en un marco ecológico o histórico particularmente sensible.
Su autoridad de planificación no dará un veredicto sobre una aplicación previa u ofrecerá ninguna certeza de que sus planes serán aprobados o rechazados, pero abre una conversación con los planificadores sobre los problemas que proporcionan. Podrían sugerir cambios como una reducción en la escala que, dicen, podrían ayudar a su proyecto a obtener autorización.
Luego puede hacer que estos comentarios se integren en sus concepciones antes de enviar su solicitud completa. Las pre-aplicaciones no figuran públicamente en el portal de planificación, por lo que también es una buena manera de probar el agua sin alarmarse entre los vecinos antes de que sus planes se rompieran.
No existe una fecha límite legal para las respuestas a las pre-aplicadas, y esto podría llevar semanas escuchar. Su arquitecto o consultor de planificación podrá asesorar si este proceso será útil para su proyecto.
Los planes para este estudio de jardín y la sauna de Cooke Fawcett fueron rechazados, pero un informe arbóreo y una encuesta de murciélagos lo volvieron a poner en el camino correcto. Foto: Peter Landers
4. Los costos no se limitan a la aplicación
Hacer una aplicación de permiso de construcción representa una pequeña proporción del costo de construcción o una extensión de una casa. «Una sola aplicación está al precio de aproximadamente £ 100 en arriba, dependiendo del tipo de proyecto», explica Emma Perkins.
El sitio web del portal de planificación tiene una calculadora de costos útil. Algunos arquitectos y planificadores trabajarán en base a no victorias / sin tarifa. Pero el costo de todo lo relacionado con la autorización puede alcanzar alrededor del 20 al 25% del presupuesto total una vez que la planificación, el arquitecto, los servicios profesionales asociados y las encuestas en el sitio se tienen en cuenta.
El asesoramiento de consultores especializados será necesario en algunos casos, como cuando el sitio o la propiedad se encuentran en un área con restricciones de planificación, hay evidencia de fauna o plantas protegidas, o si se enumera el edificio. «Siempre verifique las restricciones del sitio o el estado enumerado antes de cualquier otra cosa», explica Emma. «El sitio web de las autoridades locales es el mejor lugar para buscar si no está seguro».
Un informe que demuestra cómo esta adición de marcos de madera experimentó una política de planificación y completó la casa era necesaria para obtener la aprobación de este proyecto por parte de Emil Eve Architects. Foto: Nick Dearden
5. El proceso lleva meses
La fecha límite legal para una decisión sobre una solicitud de planificación no principal para la construcción de una casa o una extensión es de ocho semanas, pero es preferible planificar algunas semanas adicionales en caso de caso. Aún así, algunos consejos están luchando para volver a la pandemia, y es común recibir una solicitud para extender el período de servicio de planificación, lo que significa que todo el proceso puede tomar hasta 13 semanas.
Los planificadores pueden indicar que una solicitud necesita ajustes en lugar de rechazar los planes. Puede haber dos o tres iteraciones de un diseño antes de decidirse por uno que satisfaga a todas las personas involucradas, y todo esto agrega tiempo. «Este puede ser un proceso de evolución», explica el arquitecto Satish Jassal. «No puede forzar su voluntad en un servicio de planificación, debe trabajar con él para acceder a un consenso.
Los planificadores normalmente le darán una advertencia si hay un problema con la propuesta y le permitirá hacer cambios en el diseño para que se otorgue la autorización en lugar de tener que hacer una nueva solicitud. Si se rechazan los planes, puede desafiarlo llamando.
Esta extensión del piso por arquitectura de escenarios requería un permiso de planificación como en un área de conservación. Foto: Matt Clayton
6. El rechazo no siempre es el final
Si la autorización se niega por razones subjetivas, tiene derecho a apelar la decisión. Debe utilizar la inspección de planificación dentro de las 12 semanas posteriores al rechazo.
Si su llamada se niega y desea continuar, debe negociar ajustes de diseño o documentos de soporte para la Junta, luego envíe una nueva solicitud. Antes de considerar una llamada, debe evaluar las razones dadas para el rechazo para determinar si su proyecto se considera un completo no inicial, o si hay más, puede hacerlo para fortalecer su caso.
«Tenga cuidado de entender lo que se discute», explica el arquitecto Francis Fawcett de Cooke Fawcett Architects. «Si la presencia de un edificio en la ubicación no es absolutamente, es inequívoca. Pero si hay cosas menores que no se han discutido con suficiente claridad, es una indicación, podría hacer los cambios requeridos.
Según los comentarios, debe reunir informes especializados, reunir dibujos más detallados o proporcionar ajustes a su diseño, luego enviar una nueva solicitud de planificación.
La extensión sigue la profundidad y la altura de un conservatorio demolido para dejar espacio para la nueva construcción, un precedente importante para la aprobación. Foto: Matt Clayton
7. Puedes cambiar de opinión
Se pueden hacer pequeñas modificaciones a un diseño después de la aprobación de una solicitud. « Puede solicitar una enmienda no material que, a diferencia del título, pueda implicar un ligero cambio en el equipo de recubrimiento, el tamaño o la posición de la ventana o cualquier cosa que no modifique demasiado la apariencia del edificio, o su tamaño o su masa '', explica el arquitecto Louis Jobst de Akin Studio.
Para algo más sustancial, como el aumento en la escala o la altura de la construcción, tendrá que solicitar una enmienda material menor.
«Para comprender mejor los cambios no materiales o materiales, usted o su arquitecto pueden discutir su propuesta con el gerente de planificación para la solicitud aprobada», explica Louis.
8. Pon a tus vecinos al lado de
El proyecto de sus sueños es potencialmente la peor pesadilla de sus vecinos, así que discuta sus planes con ellos y asistir en el camino.
«La construcción puede llevar uno o dos años y molestar la vida de alguien en ese momento», explica Satish Jassal. Un arquitecto examinará el impacto en las propiedades de sus vecinos en términos de confidencialidad y acceso a la luz del día.
«Es mejor interactuar con los planificadores y la comunidad local para obtener una solución con la que todos se sientan cómodos», explica Saftuh.
